Utdelarnas kamp – ett hypotetiskt framtidsscenario: Castellum vs Realty Income

Tiden flyger fram och vår nästa resa till USA känns inte lika fjärran. Det är “bara” lite mer än två månader kvar till vår avresa från Oslo flygplats med Norwegian. Under tiden jag väntar roar jag mig med avkastningsjämförelser och här kommer ytterligare en, men i lite futuristisk tappning.

Dagens avkastningsjämförelse är inspirerad av en fråga som Aktieingenjören ställde på mitt föregående inlägg där jag jämförde Castellum och Realty Income. Frågan löd: “Hur skulle resultatet rent hypotetiskt bli om vi räknar med nuvarande tillväxttakt och avkastning under det kommande 10-15 åren?” Inspirerad av Aktieingjören kommer jag därför att göra en hypotetisk framtidsjämförelse.

Frågeställningen är följande:
Vilken utdelnings- och totalavkastning skulle någon som investerar 10 000 kr i Castellum respektive Realty Income 2016 få om 20 år?

Jag gör i vanlig ordning följande antaganden i beräkningen:

• I januari 2016 investeras 10 000 kr i respektive bolag (ej inflationsjusterat).
• Jag har inte använt mig av den exakta valutakursen vid varje utdelningstillfälle i Realty Incomes fall, utan multiplicerat erhållen utdelning med en genomsnittlig valutakurs USD (7,5).
• Jag har inte heller tagit hänsyn till vilken effekt återinvestering av utdelat belopp skulle få i min beräkning.

Så här långt är allting sig likt från tidigare historiska utdelningsjämförelser, men eftersom vi i detta fall blickar framåt och inte har något facit behöver jag göra några ytterligare antaganden beträffande framtida lönsamhet- och utdelningstillväxt. Först ut blir Realty Income.

Uppskattning av framtida utdelnings- och lönsamhetstillväxt – Realty Income
Ni som följt bloggen ett tag vet att jag gärna tittar tillbaka på den historiska lönsamhetsutvecklingen för att bilda mig en uppfattning kring ett bolags investeringskvalitet och värdering. När jag nu ska uppskatta den framtida tillväxttakten kommer jag att vara förutsägbar och utgå från den historiska lönsamhetsutvecklingen per aktie i mina bedömningar.

Anledningen till att jag valt att titta på utvecklingen per aktie är att Realty Income vid flera tillfällen nyemitterat aktier för att finansiera fastighetsinköp och delfinansierat utdelningen. Antalet utstående aktier har ökat med nästan 400% från 1997 till 2016 och problemet med detta är att det är fler ägare som ska dela på vinsten (utdelningen). Hur har då tillväxttakten sett ut om vi tar hänsyn till utspädningen? Jo, under perioden 1997 till 2016 har AFFO per aktie har ökat med i genomsnitt 5,5%.

Utdelningen har i sin tur ökat med 5% i genomsnitt per år sett över hela perioden och med tanke på lönsamhetsutvecklingen och att Realty Income som REIT delar ut i princip hela förvaltningsresultatet känns 3% utdelningstillväxt som ett inte helt orimligt antagande. Det gäller dock att investerare även i fortsättningen är villiga att skjuta till med pengar för att tillväxten ska upprätthållas och det finns egentligen ingenting som tyder på motsatsen med tanke på bolagets populäritet och “track record”.

Uppskattning av framtida utdelnings- och lönsamhetstillväxt – Castellum
Tittar vi på Castellums historiska tillväxttakt har förvaltningsresultatet per aktie ökat med i genomsnitt lite mer än 11% per år under perioden från 1997 till 2016.
Utdelningstillväxten har i sin tur följt lönsamhetsutvecklingen kring 11% per år under den studerade perioden. Både utdelnings- och resultattillväxten har dock fallit med några procentenheter senaste åren och med tanke på att förutsättningarna knappast kan bli mer gynnsamma (låg ränta och stigande fastighetspriser) känns det inte sannolikt att utdelningen kommer att kunna växa i samma takt kommande år. Trots detta tror jag, med tanke på det kommande uppköpet av Norrporten, att en utdelningstillväxt på ca 6,7% per över tid inte är helt orimlig vilket får bli min prognos för åren fram till 2036.

Nu när vi har alla antaganden på plats angående lönsamhets- och utdelningstillväxt kan vi gå vidare och simulera utdelningsavkastningen för perioden 2016 till 2036. Jag börjar med den prognostiseras utdelningsavkastningen för vår svenska utdelningsaristokrat Castellum.

Framtidsscenario – Utdelningsavkastning för Castellum

Framtidsscenario – Utdelningsavkastning för Realty IncomeResultat utdelningsavkastning
Av tabellen nedan och diagrammen ovan kan vi konstatera, föga förvånade, att Castellum även går vinnande ur den framåtblickande kampen när vi nu tittat på utdelningsavkastningen 2016 – 2036. Den som investerat 10 000 kr i början av året i Castellum kommer att få 37% eller ca  6 100 kr mer i utdelning fram till 2016.

Prognos totalavkastning
Alla är inte lika intresserade av utdelningar och även för oss som är långsiktiga och helst aldrig vill sälja är totalavkastning en avgörande parameter. Eftersom jag inte har något facit för hur kursen kommer att utvecklas över perioden 2016 till 2036 kommer jag precis som tidigare behöva göra ett antal antaganden och precis som tidigare kommer jag främst att använda mig av historisk data som grund för uppskattningen.

Jag kommer för enkelhetens skull utgå från att aktievärdet i framtiden korrelerar med den genomsnittliga lönsamhetsutvecklingen per aktie. Jag har uppskattat tillväxttakten till 7% för Castellum och 4% för Realty Income vilket då innebär att kursen kommer att öka med 7% per år för Castellum respektive 4% för Realty Income. För att också ta hänsyn till värderingen vid inköpstillfället har jag tittat på värderingen (pris/förvaltningsresultat) för Castellum och Realty Income i år och historiskt. Om vi börjar med Castellum så har fastighetsbolaget handlats till så här många gånger det egna förvaltningsresultatet sedan 1997:

Av diagrammet ovan framgår att Castellum blivit dyrare sedan 1997 och idag handlas bolaget ca 30% över medelvärdet för perioden. Så här har värderingen (Pris/AFFO) utvecklats under samma period för Realty Income:

Realty Incomes värdering har i ännu högre grad än för Castellums räkning ökat sett sedan 1997. I dag är värdering ca 40% högre än genomsnittet under perioden. För att ta hänsyn till hur värderingen i början av året förhåller sig till det historiska snittet har jag justerat respektive inköpspris med hur mycket nuvarande värdering överstiger den genomsnittliga värdering under perioden 1997-2016.

Nu är samtliga antaganden gjorda och jag kan presentera en hypotetisk totalavkastning baserad på historisk kursutveckling, nuvarande pris i förhållande till historisk värdering samt historisk tillväxttakt.

Summering totalavkastning – Castellum och Realty Income
När vi tittar på den framtida totalavkastningen för den som säljer sina aktier 2036 (kursuppgång + utdelningsavkastning) står Castellum åter som vinnare. Den som investerat 10 000 i början av 2016 i båda bolagen har fått 46% mer i totalavkastning eller ca 20 000 kr om han eller hon realiserat uppgången i början av 2036.

Till sist en brasklapp – denna futuristiska jämförelse är hypotetisk och bygger på mina egna antaganden utifrån främst historisk data och även om den historiska utvecklingen beträffande tillväxttakt, kursutveckling och värdering ger en fingervisning om vad man kan förväntas sig framgent så är historiken inget facit för framtiden. Vad tror ni om de två fastighetsjättarnas förutsättningar till lönsamhets- och utdelningstillväxt de kommande 20 åren?

Image courtesy of bplanet images at FreeDigitalPhotos.net